上半年,机构资金对公募REITs青睐有加,机构持仓比例进一步提升。在债券市场利率中枢下行的大背景下,市场人士认为,REITs作为高分红、中低风险的资产,配置性价比持续提升,或成为当下红利投资的“平替”品种。
险资增持最为积极
上半年,权益市场显著分化,作为另类资产的高分红品种,REITs正在成为机构眼中红利投资的“平替”。平安证券根据2024年基金半年报披露的数据测算,相较2023年末,机构投资者持有REITs的总市值增加222亿元,其中186亿元流向新上市REITs,另有36亿元资金用于增持已上市REITs。从增量资金的流向来看,其显著特征是跟随市场供给,消费基础设施是大多数投资者加仓幅度最大的板块,另有部分资金流向保障性租赁住房、能源基础设施等现金流相对稳定的方向。
Wind数据显示,仅本周内,就有中金印力消费REIT、华夏北京保障房REIT、富国首创水务REIT、嘉实物美消费REIT四只产品计划分红。从全年来看,已上市的42只REITs中,有35只实现分红。截至9月10日,华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT今年以来分红4次,中金山东高速REIT、华夏越秀高速REIT等产品今年以来分红3次;中金安徽交控REIT累计分红金额高达5.04亿元,国金中国铁建REIT、浙商沪杭甬REIT年内分红超过4亿元。实际上,REITs具备强制分红的特征,中金公司认为,在同等条件下,未来REITs分红稳定性或优于可比上市公司。
此外,证监会于今年2月发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》在制度层面明确了REITs的权益属性。平安证券认为,在该文件的带动下,资管机构自营账户在2024年上半年加大了对REITs的投资力度。数据显示,相较于2023年末,保险机构的自营账户增持REITs市值27亿元,为增持幅度最大的金融机构;证券公司自营账户增持REITs市值21亿元,新增7个证券公司自营账户;基金公司自营账户增持REITs市值4亿元,增持规模虽然不大,但对应的新增投资者较多,新增6个基金公司自营账户。
二级市场表现亮眼
今年以来REITs二级市场表现可圈可点。截至9月10日,中证REITs全收益指数累计上涨约10%,远好于沪深300指数同期表现。具体来看,除今年新上市的REITs以外,24只产品实现正收益。其中,华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT二级市场收益率均超30%,富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新深圳安居REIT收益率均超过20%。
不过,于8月8日触及年内高点后,中证REITs全收益指数出现小幅回调。基金人士认为,REITs二级市场价格会向产品内在价值回归,在我国经济高质量发展的新阶段,REITs为投资者分享我国长期经济增长及社会发展红利带来了机遇。
中金公司建议,持续关注经营边际企稳及高确定性REITs项目的配置机会。结合基金半年报的情况来看,中金公司认为下一阶段配置方向可集中于三条主线:一是低估值背景下,经营边际企稳项目或板块的结构性增配机会,重点关注产业园、仓储物流和消费类REITs;二是高确定性项目回调后的交易型配置机会,关注保租房和公用事业类REITs;三是审慎假设下,估值适宜项目的打新参与机会。
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